Nachfolge Hausverwaltung · Deutschschweiz
Eine Verwaltung ist so viel wert, wie sie ohne den Inhaber weiterläuft.
Der Honorarumsatz steht in jeder Erfolgsrechnung. Was ein Käufer wirklich bezahlt, steht dort nicht: die Bindung der Mandate an den Betrieb statt an Ihre Person, die Qualität der Verwaltungsverträge und die Frage, wie viele Einheiten Ihre Bewirtschafter tragen, ohne dass Sie eingreifen.
- Ab rund CHF 1 Mio. Honorarumsatz
- Beteiligung oder vollständige Übernahme
- Mandate, Team und Name bleiben
- Kein Inserat, keine Interessentenliste
30 bis 45 Minuten, vertraulich, ohne Unterlagen.
Bewertung
Was den Wert einer Hausverwaltung bestimmt
Verwaltungen gelten als attraktive Käufe, weil ihr Umsatz wiederkehrend ist: Bewirtschaftungshonorare fliessen Monat für Monat, unabhängig von der Baukonjunktur. Genau deshalb schaut ein Käufer weniger auf den letzten Jahresgewinn als auf die Haltbarkeit des Mandatsbestands.
Entscheidend ist die Zusammensetzung. Stockwerkeigentümergemeinschaften bringen planbare Grundhonorare und ein hohes Mass an Wiederkehr, verlangen aber Versammlungspräsenz und Nerven. Mietliegenschaften institutioneller Eigentümer bringen Volumen, hängen aber an wenigen Entscheidern — fällt ein Auftraggeber weg, fällt ein Viertel des Umsatzes weg.
Der dritte Faktor ist der, den Inhaber am meisten unterschätzen: Wie viele Einheiten betreut ein Bewirtschafter, und wie viele Fragen landen trotzdem bei Ihnen? Eine Verwaltung, in der der Inhaber der oberste Sachbearbeiter ist, verkauft sich schlecht — egal wie hoch die Marge ist.
Wertreiber und Wertkiller im direkten Vergleich
| Prüfpunkt | Erhöht den Wert | Senkt den Wert |
|---|---|---|
| Mandatsbindung | Verträge laufen auf den Betrieb, Ansprechpartner ist der Bewirtschafter | Eigentümer arbeiten «mit Ihnen persönlich», nicht mit der Firma |
| Mandatsstruktur | Gesunde Mischung STWE und Miete, kein Auftraggeber über 15% des Honorarumsatzes | Ein institutioneller Kunde trägt einen Viertel oder mehr des Umsatzes |
| Verträge | Schriftliche Verwaltungsverträge, aktuelle Honoraransätze, indexiert | Mündliche Abmachungen, seit Jahren nicht angepasste Honorare |
| Team | Zweite Führungsebene, definierte Betreuungsschlüssel, tiefe Fluktuation | Schlüsselwissen bei einer Person, offene Stellen, Dauerüberlastung |
| Prozesse | Bewirtschaftungssoftware sauber geführt, Mieterdossiers digital, Abrechnungen termingerecht | Excel-Inseln, Papierdossiers, Nebenkostenabrechnungen chronisch verspätet |
| Ertrag | Bereinigtes Betriebsergebnis mit marktüblichem Inhaberlohn ausgewiesen | Ergebnis nur dank Tiefstlohn des Inhabers oder privater Kostenvermischung |
Der heikelste Punkt
Was bei der Übergabe mit den Mandaten passiert
Hier entscheidet die Transaktionsform. Beim Share Deal verkaufen Sie die Anteile Ihrer AG oder GmbH — die Gesellschaft bleibt dieselbe, und damit bleiben auch die Verwaltungsverträge unverändert bestehen. Für Eigentümergemeinschaften und Auftraggeber ändert sich formal nichts.
Beim Asset Deal werden Mandate auf eine andere Gesellschaft übertragen. Das ist ein Wechsel der Vertragspartei, und der braucht die Zustimmung des Auftraggebers. Bei Stockwerkeigentum kommt dazu: Die Verwaltung wird von der Gemeinschaft bestellt (ZGB Art. 712q), ein Wechsel gehört also auf die Traktandenliste einer Versammlung. Jede einzelne Gemeinschaft kann bei dieser Gelegenheit auch anders entscheiden.
Für Sie heisst das praktisch: Der Share Deal ist in der Regel der ruhigere Weg für den Mandatsbestand. Welche Form steuerlich und rechtlich für Sie die bessere ist, gehört vor die Unterschrift auf den Tisch Ihres Treuhänders und Anwalts — wir liefern dafür unsere Sicht offen, ersetzen aber weder den einen noch den anderen.
- Share Deal: Verträge und Mandate laufen unverändert weiter, weil die Vertragspartei dieselbe bleibt
- Asset Deal: jedes Mandat braucht die Zustimmung des Auftraggebers, bei STWE einen Beschluss der Gemeinschaft
- Arbeitsverhältnisse gehen bei einer Betriebsübertragung von Gesetzes wegen auf den Erwerber über, sofern die Mitarbeitenden nicht ablehnen (OR Art. 333)
- Treuhand- und Mietzinskonti sind sauber zu übergeben — das ist Fleissarbeit, aber kein Deal-Breaker
Passt oder passt nicht
Für welche Verwaltungen wir der richtige Partner sind
Wir kaufen keine Verwaltung, um sie zu zerlegen. Wir kaufen sie, weil wir Mandate dazugewinnen und Honorare durchsetzen wollen, die zur Leistung passen. Das funktioniert nicht überall gleich gut — deshalb sagen wir gleich, wo wir passen und wo nicht.
- Passt: ab rund CHF 1 Mio. Honorarumsatz, mehrere Jahre am Markt, Sitz in der Deutschschweiz
- Passt: Inhaber, die noch zwei bis fünf Jahre mitarbeiten wollen — als Geschäftsführer oder in der Mandatsbetreuung
- Passt: Verwaltungen, die an der eigenen Grösse hängen: zu gross fürs Alleinmachen, zu klein für eine zweite Führungsebene
- Passt nicht: reine Ein-Personen-Verwaltungen ohne Team und ohne übertragbare Mandate
- Passt nicht: Betriebe ausserhalb der Deutschschweiz oder ausserhalb von Verwaltung, Gebäudetechnik und Bau
Illustrativ
Ein Modellfall zum Mitrechnen
Eine Verwaltung mit 1'400 Einheiten, CHF 1,9 Mio. Honorarumsatz und drei Bewirtschaftern. Der Inhaber, 62, betreut die dreissig grössten Eigentümer persönlich und zeichnet jede Nebenkostenabrechnung gegen. Ausgewiesenes Betriebsergebnis vor Abschreibungen: CHF 260'000, bei einem eigenen Lohn von CHF 200'000.
Bereinigt sieht die Rechnung anders aus: Lohn zurück, marktüblicher Geschäftsführerlohn von CHF 150'000 hinein, bereinigtes Ergebnis CHF 310'000. Was den Multiplikator drückt, ist nicht die Grösse, sondern dass dreissig Mandate am Inhaber hängen und ein institutioneller Eigentümer knapp ein Viertel des Honorarumsatzes trägt.
Der Unterschied zwischen einem Verkauf heute und einem in zwei Jahren liegt genau dort: Wenn die dreissig Mandate in dieser Zeit auf zwei Bewirtschafter übergehen und ein zweiter grosser Eigentümer dazukommt, verhandelt derselbe Betrieb über eine andere Bandbreite.
Häufige Fragen
Fragen von Verwaltungsinhabern
Erfahren meine Eigentümer und Mieter vom Verkauf?
Nicht während des Prozesses. Wir inserieren nichts und zeigen Ihren Betrieb keiner Interessentenliste. Kommuniziert wird erst, wenn unterschrieben ist, und dann gemeinsam, in einer Reihenfolge, die Sie mitbestimmen: zuerst Team, dann Auftraggeber, dann der Rest.
Verliere ich Mandate, wenn ich verkaufe?
Beim Share Deal ändert sich die Vertragspartei nicht, die Mandate laufen weiter. Das grösste Risiko ist nicht die Transaktion, sondern die Kommunikation danach: Eigentümer bleiben, wenn ihre Ansprechperson bleibt. Deshalb ist uns wichtig, dass Ihre Bewirtschafter an Bord bleiben, und dass Sie in der Übergangszeit sichtbar dabeibleiben.
Wie wird eine Hausverwaltung bewertet?
In der Praxis über den nachhaltigen Ertrag: bereinigtes Betriebsergebnis mit einem marktüblichen Inhaberlohn, multipliziert mit einem Faktor, der von Mandatsqualität, Konzentration und Inhaberabhängigkeit abhängt. Als Zweitsicht dient die Praktikermethode aus dem Steuerrecht, die Ertrags- und Substanzwert im Verhältnis 2:1 gewichtet. Eine erste Bandbreite liefert unser Firmenwert-Rechner.
Ich habe kaum Substanz, nur Mandate und Mitarbeiter. Ist das ein Problem?
Nein, das ist der Normalfall bei Dienstleistern und mit ein Grund, warum die reine Substanzbetrachtung hier in die Irre führt. Bezahlt wird der wiederkehrende Ertrag, nicht das Mobiliar.
Was passiert mit meinen Bewirtschaftern?
Sie werden gebraucht. Unser Wachstum kommt über zusätzliche Mandate und angepasste Honorare, nicht über Personalabbau, mehr Mandate heisst mehr Leute, nicht weniger. Bei einer Betriebsübertragung gehen die Arbeitsverhältnisse ohnehin auf den Erwerber über, sofern die Mitarbeitenden nicht ablehnen.
Kann ich nur einen Teil verkaufen?
Ja. Beteiligung ist unser bevorzugter Weg: Wir übernehmen einen Anteil, Sie bleiben Chef und profitieren vom Wachstum mit. Für viele Inhaber ist das der Zwischenschritt, der die Nachfolge entschärft, ohne dass sie aufhören müssen.
Passend dazu
Nächster Schritt
Was Ihre Verwaltung wert ist, klärt ein Gespräch.
Kein Verkaufsdruck, keine Unterlagen nötig. Wenn wir nicht passen, sagen wir es Ihnen im selben Termin, und Sie wissen trotzdem mehr über Ihren Betrieb als vorher.
Kostenloses Erstgespräch vereinbaren- Käufer statt Makler
- Kein Honorar
- Vertraulich